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为规范政府制定价格行为，现就拟出台的《酒泉市物业收费管理办法》相关规定解读如下：
一、出台背景
2023年1月，甘肃省发展和改革委员会、甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省市场监督管理局下发了《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（甘发改价格〔2023〕5号），明确建立市场竞争形成的物业服务价格机制，理顺市场价格秩序，并要求各地尽快完善本地物业服务收费管理办法、调整所在地物业服务收费标准。根据《物业管理条例（2018年）》《甘肃省物业管理办法》《甘肃省定价目录（2022年）》《酒泉市住宅物业管理条例》等政策规定，结合成本调查情况，综合考虑肃州区消费水平和群众承受能力，拟制了《酒泉市物业服务收费管理办法》并肃州区普通住宅物业服务收费基准价标准、肃州区住宅小区机动车停放服务费收费标准和物业服务企业星级服务对应的内容和标准。
二、适用范围
根据《甘肃省定价目录（2022年）》及省市相关规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或物业使用人所收取费用的统称，包括物业服务费、停车服务费和其他服务费。
物业服务收费依照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价：
1.未成立业主委员会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价，为最高限价，按照各级住建部门制定的物业服务等级标准制定收费标准；
2.已成立业主委员会的普通住宅小区物业服务费和停车服务费以及别墅、公寓、商用综合楼的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。
3.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，其物业服务收费实行市场调节价。
三、主要内容
《酒泉市物业服务收费管理办法》共分为五部分二十六条，从基本原则、标准制定、收费方式、行为规范与政策解释等方面全面规范实行政府指导价管理的物业服务收费行为：
政策制定方面，加快建立由市场竞争形成的物业服务价格机制，明确实行政府定价和实行市场调节价的物业服务范围及项目。收费标准制定方面，继续执行已有广泛群众基础的原有收费标准。其中：物业服务费收费标准继续执行《酒泉市发展和改革委员会、酒泉市住房和城乡建设局关于普通住宅前期物业服务收费标准和住宅小区物业服务等级标准的通知》（酒发改商价〔2019〕275号）标准；住宅小区停车费收费标准继续执行酒泉市发展和改革委员会等六部门《关于印发酒泉市住宅小区机动车停放服务收费管理办法（试行）的通知》（酒发改商价〔2018〕873号）标准。规范物业服务收费行为方面，根据《民法典》《酒泉市住宅物业管理条例》等最新法律法规规定，取消了装修电梯使用费等不合理收费；新增住宅小区机械式立体停车库收费标准；物业服务企业星级服务内容方面，明确了住宅物业服务实行星级管理，由住建部门在征求各方意见基础上修订各星级服务内容和标准。
四、收费政策及其他收费规定
（一）一费制。实行政府指导价的物业服务收费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有的公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
（二）预收费。物业服务费根据合同的约定按月计收，预收不得超过一年。
（三）装修期间收费规定。装修押金只向装修企业收取，不得向业主收取；装修垃圾清运费在整个装修期一次性收取。
五、新旧政策的衔接问题
政府指导价的物业服务收费标准为最高限价。物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导最高限价的范围内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费具体标准。
（一）《办法》实施后，新建住宅小区应按本办法第十七条规定签订《物业服务合同》，向住建部门备案后，收费标准抄送同级发改和市场监督部门。
（二）已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整（物业服务费和停车服务费应一并调整）：
（三）已成立业主大会（业委会）的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或业委会与物业公司协商确定。
六、执行时间
此收费标准自印发之日起执行。