一、最核心的差别：能不能马上看到、拿到房
现房：房子已经盖好，能实地去看、去摸——户型是不是方正、采光够不够、楼间距近不近、小区绿化怎么样，甚至隔音效果、墙面有没有裂缝，都能亲眼验证，买完就能收房装修。
期房：房子还没盖好（可能盖到一半），只能看图纸、样板间——销售说的户型、配套都是规划中的，实际盖好可能和宣传有差别，买完要等一段时间才能收房。
二、其他直观区别
1. 价格：期房更便宜，开发商可能给折扣、支持首付分期；现房价格高，议价空间小，买了就要尽快付款或办贷款。
2. 风险：期房要担风险——比如开发商资金断了导致“烂尾”（房子盖不完）、延期交房、实际房子和规划图纸不一样，办理产权证的时间无法确定；现房基本没这问题，产权清晰，能查到有没有抵押，质量也能直接验，买到即可过户。
3. 选择：期房选择多，楼层、户型、楼栋随便挑；现房要买好房要趁早否则好楼层、好户型可能早就卖没了。
4. 配套：期房周边的学校、商场、地铁多是“规划中”，能不能兑现、什么时候兑现不一定；现房周边配套已经建好，能直接看到学校在哪、超市在哪、公交方不方便。
三、怎么选更合适？
想省钱、不着急住，能接受等几年、担点风险，就选期房（记得选大开发商、证件齐全的）；
着急入住（比如结婚、孩子上学），怕麻烦、不想担风险，想“看到啥买啥”，就选现房。